Con l’art. 19 del Decreto-Legge del 12.09.2014 n. 133 vengono eliminate le imposte di registro e di bollo sulla registrazione delle scritture private di riduzione del canone di locazione.
La condizione dell’esenzione è che si tratti di accordi che dispongono esclusivamente la riduzione del canone, con riferimento a contratti vigenti.
La crisi economica degli ultimi anni ha travolto il mercato delle locazioni sia commerciali che abitative, costringendo frequentemente conduttori a richiedere la riduzione dei canoni, non più sostenibili, con il benestare dei locatori, comunque interessati a mantenere il rapporto contrattuale piuttosto che perdere una ancorchè ridotta redditività dell’immobile o il suo avviamento.
Le scritture di riduzione del canone, sebbene non soggette all’obbligo della registrazione in quanto non rientranti nelle ipotesi previste dagli artt. 3 e 17 del DPR 131/1986 (cessioni, risoluzioni, proroghe del contratto originario), né implicanti un’ulteriore liquidazione dell’imposta di registro (art. 19 DPR 131/1986), vengono prudentemente e giustamente sottoposte alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate per l’interesse dei contraenti sia ad attribuire data certa alle pattuizioni ivi contenute (comunque garantita anche presso gli Uffici Postali) sia ad ottenere una diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro e delle imposte dirette.
L’esenzione dalle imposte di registro e di bollo delle scritture di riduzione del canone per quanto fossero in realtà contenute (€ 67,00 oltre € 16,00 ogni quattro pagine) tende evidentemente ad agevolare la stabilità dei rapporti, e quindi del mercato, ed a evitare ulteriori oneri in situazioni di sofferenza.
Le disposizioni di cui all’art. 19 non fanno alcuna distinzione tra locazioni ad uso abitativo e locazioni ad uso commerciale, né escludono le locazioni soggette al regime della cedolare secca. E’ possibile, e auspicabile, dunque che l’intervento del legislatore produca un ulteriore effetto: risolvere un’animata, quanto inutile, discussione sorta in seno all’Agenzia delle Entrate.
Spesso viene rifiutata la registrazione delle scritture private di riduzione del canone attinenti a locazioni ad uso abitativo soggette alla cedolare secca, a seguito di un’interpretazione letterale, e deviante, dell’art. 3, comma 11, D. Lgs. 23/2011, che vieta al locatore la facoltà di chiedere “l’aggiornamento del canone”.
Si asserisce che il legislatore, con detta locuzione, intendeva vietare qualsiasi aggiornamento sia in aumento che in riduzione, con conseguente impossibilità di registrare un patto teso alla riduzione del canone sull’evidente presupposto della sua illegittimità.
Sarebbe quantomeno poco ragionevole escludere la registrazione delle scritture di riduzione del canone per le locazioni soggette alla cedolare secca, dal momento che è evidente che il legislatore, con l’indicato divieto di aggiornamento, ha inteso riferirsi esclusivamente all’aggiornamento in aumento del canone, negandolo al locatore che opta per la cedolare secca, già avvantaggiato dalla riduzione dell’imposta sui redditi, a fronte del disagio del conduttore che per la sfavorevole congiuntura economica fa fatica ad assolvere agli oneri locatizi, e si accorda con il locatore per un canone ridotto, ritualmente reso noto agli Uffici.
Fonte: www.diritto24.ilsole24ore.com
